  |
| 首页 | 业务范围 | 律师简介 | 成功案例 | 收费标准 |
|
认购后未签购房合同，开发商双倍返还定金 |
|
原告:方某 被告:上海某房地产开发有限公司 最近，上海楼市愈加火热，购房者络绎不绝，购房者在细心挑选房屋的同时却往往忽略对购房合同的审查，使自己处于不利的法律地位，方某就是其中一个，他在签订认购合同时没有注意到合同中的不利条款，使得自己处于不利的处境。最终协商不成，方某找到刘仍安主任律师，希望能够帮助其维护自己权利，刘仍安主任律师 作为原告的代理律师提起诉讼。 被告公司系上海某楼盘的开发商。2012年7月，原告决定购买13号楼的201室，并交纳定金10000元，并在房产认购单上签字。房产认购单上除写明原告所要购买的房号、面积、售价、首付款、签约时间外，还注明“签订本认购单后应携相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付定金不予退还”及“定金不退”字样。8月23日，双方洽谈房屋买卖合同的具体内容。洽谈中，原告要求在合同书中注明买方有权在所购房屋的南、北卧室外墙安装空调室外机。但被告以此项要求可能会造成楼房外观不美观、给其他业主带来不便等为由予以拒绝。故双方未签订房屋买卖合同。 原告诉至法院称：双方没有签订合同的原因过错在被告，故要求被告公司应双倍返还定金。 刘仍安主任律师对其中的法律定性作了如下分析： 1、立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生，而是为了保证在今后订立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意与对方订立合同，就应接受定金罚则的制裁。但鉴于认购书未涵盖房屋买卖合同的全部基本条款，故认购行为并不妨碍双方对合同条款达成合意，只要双方善意履行了合同洽谈义务，即使未最终达成合意，立约定金罚责也不发生作用，除非能明确认定一方行为系非善意的拒绝签约。 2、合同双方当事人在正式签订合同前对合同条款仔细推敲、反复商谈是正常的，对于部分合同内容未达成一致意见均属签订合同过程中发生的正常现象，双方不存在拒绝订立合同问题，也不存在假借订立合同为获取更大的合同利益而故意与对方发生意见分歧。故虽然未签订合同，也不应适用最高院关于担保法解释一百一十五条关于立约定金罚则的规定，应当按照实际交付金额退还。 在开庭时，刘仍安主任律师提出如下法律意见： 1、原告交给被告公司的10000元系立约定金； 2、未签订房屋买卖合同，双方均无过错，理应返还。 3、...... 人民法院经审理后，支持了原告的诉讼请求，判决被告双倍返还原告定金，即人民币2万元。 刘仍安主任律师认为：对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非独立的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。刘仍安主任律师 认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。 （因涉及当事人隐私，故使用化名，判决书不便在此公布。） |
|
All Rights Reserved.© 2007 Copyright.上海资深主任律师网.网站版权所有 资深主任律师：刘仍安（上海资深主任律师） 手机：13341686683 办公室直线：021-62329717 传真：021-52560838 沪ICP备07002572号 |